전세계약 전 체크리스트｜가계약금 보내기 전부터 잔금일까지

 

전세계약에서 가장 먼저 확인할 것은 계약서 문구가 아니라 이 집에 내 보증금을 넣어도 되는지입니다. 주변 시세가 불분명하거나, 선순위 권리와 세금이 확인되지 않거나, 반환보증 가입 가능 여부가 애매하다면 가계약금부터 보내지 않는 편이 안전합니다.

 

국토교통부의 안심계약 3·3·3 법칙도 계약 전에는 시세·권리관계·보증 가입 가능 여부, 계약 시에는 중개사·임대인·계약서, 계약 후에는 확정일자·등기 재확인·전입신고를 확인하도록 안내합니다. 실제 계약에서는 여기에 가계약금과 잔금 지급 순서를 더해 네 단계로 관리하면 빠뜨릴 항목이 줄어듭니다.

전세계약은 네 번 나눠서 확인하세요

시점	먼저 할 일	확인 전에는 하지 않을 일
가계약금 전	시세·등기·건축물대장·보증 가능 여부	가계약금 송금
본계약일	중개사·임대인 신원·특약 확인	서명과 계약금 송금
잔금일	최신 등기·말소 조건·빈집 인도 확인	잔금 이체
입주 직후	점유·전입신고·확정일자·반환보증	전입신고 미루기

 

1. 가계약금 전에는 시세·권리·보증부터 통과해야 합니다

중개사가 말하는 호가 하나만으로 안전한 보증금인지 판단하기는 어렵습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크, 같은 단지나 인근 유사 주택의 최근 거래를 함께 확인합니다. 거래가 드문 빌라와 다가구주택은 가장 높은 호가보다 실제로 인정받을 수 있는 보수적인 가격을 기준으로 보는 편이 낫습니다.

 

HUG와 HF의 일반적인 반환보증 한도에서는 선순위채권 + 전세보증금이 주택가격의 90% 이내인지가 중요한 심사 기준입니다. 다만 주택가격을 산정하는 방식과 주택 유형별 선순위채권 제한은 기관마다 다릅니다. 계산상 90% 이내라는 이유만으로 가입이 확정되는 것은 아니므로 계약 전에 보증기관이나 취급은행에 해당 주소와 보증금으로 사전 문의해야 합니다.

등기부는 주소·갑구·을구를 따로 봅니다

확인 부분	무엇을 보는지	위험 신호
표제부	주소·동·호수·건물 용도	계약할 집과 주소가 다름
갑구	소유자·압류·가압류·가등기·경매·신탁	소유권 제한이나 신탁등기
을구	근저당권·전세권 등 담보	보증금과 합치면 집값에 가까운 채권

근저당은 집주인이 말하는 현재 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액을 기준으로 먼저 계산합니다. 압류·가압류·경매개시·가등기처럼 소유권을 위협하는 등기가 있거나 신탁회사의 동의 없는 계약을 요구한다면 특약으로 덮으려 하지 말고 계약을 멈추는 편이 안전합니다.

건축물대장과 다가구 선순위 보증금은 등기부 밖의 정보입니다

정부24에서 건축물대장을 열람해 실제 동·호수, 주택 용도, 위반건축물 표시를 확인합니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용으로 표시되는지도 봐야 합니다.

 

다가구주택은 건물 전체의 소유자가 한 명이라 다른 세입자의 선순위 보증금이 등기부에 모두 나타나지 않습니다. 임대인에게 선순위 임대차보증금과 확정일자 현황 자료의 제시를 요구하고, 근저당·선순위 보증금·내 보증금을 합쳐 회수 가능성을 판단해야 합니다. 자료 제공을 계속 피한다면 보증금을 추정해서 계약하지 않습니다.

2. 임대인과 중개사를 확인한 뒤 계약 상대를 확정합니다

등기부 소유자의 이름과 임대인 신분증을 대조하고, 계약금과 잔금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 이체합니다. 공동명의 주택이라면 공동소유자 전원의 계약 의사와 서명 또는 적법한 위임을 확인해야 합니다.

계약 상대	받아서 확인할 자료
임대인 본인	신분증·등기부 소유자 일치 여부·입금 계좌
개인 대리인	위임장·인감증명서 또는 본인서명사실확인서·대리인 신분증
법인 임대인	법인등기사항증명서·대표 권한·법인 명의 계좌

가족이 대신 나왔다는 설명만으로 대리권이 생기지는 않습니다. 대리계약이라면 위임 범위에 계약 체결과 보증금 수령 권한이 포함돼 있는지 보고, 등기부 소유자에게 직접 연락해 주소·보증금·계약일·계좌를 다시 확인합니다.

미납세금과 상습 채무불이행 이력도 확인합니다

계약 전에는 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 납세증명서를 요청하는 방법이 가장 분명합니다. 계약 후에는 보증금이 1천만원을 초과하는 임대차라면 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있지만, 이미 계약금을 보낸 뒤의 확인이므로 계약 전에 협조 여부를 보는 편이 낫습니다.

 

HUG 전세사기 예방센터에서는 보증금 미반환으로 상습 채무불이행자로 지정된 임대인 명단도 확인할 수 있습니다. 명단에 없다는 사실이 안전을 보장하는 것은 아니지만, 확인 가능한 위험 정보는 계약 전에 모두 확인합니다.

공인중개사는 간판보다 등록 상태를 봅니다

브이월드 부동산 중개업 조회에서 사무소 상호, 대표자, 등록번호, 영업 상태를 확인합니다. 계약이 끝나면 임대차계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본도 받습니다. 중개보조원이 안내했더라도 계약서 작성과 설명 책임자는 등록된 개업공인중개사인지 확인해야 합니다.

3. 특약은 위험을 발견한 뒤 덮는 문구가 아닙니다

특약은 이미 압류나 신탁 문제가 있는 집을 안전한 집으로 바꾸지 못합니다. 기본 권리관계가 통과된 집에서 계약 이후의 변동과 약속 위반에 대비하는 장치로 사용합니다. 아래 문장은 물건 상황에 맞게 당사자와 합의하고, 필요하면 중개사나 법률전문가의 검토를 받아 조정해야 합니다.

1. 새로운 권리 설정 금지
   임대인은 계약 체결일부터 임차인의 잔금 지급일 다음 날까지 소유권 이전, 근저당권·전세권 설정, 압류·가압류 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 주는 행위를 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액 전액의 반환을 청구할 수 있다.
2. 반환보증 가입 협조
   임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출과 확인 절차에 협조한다. 임차인의 책임 없는 사유로 해당 주택이 반환보증에 가입할 수 없는 것으로 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다.
3. 기존 근저당 말소 조건
   잔금으로 기존 근저당 채무를 상환하는 경우 잔금 지급과 채무 상환·말소서류 수령을 동시에 진행한다. 약정한 말소 절차가 확인되지 않으면 임차인은 잔금 지급을 보류할 수 있다.
4. 선순위 권리와 세금 고지
   임대인이 고지한 선순위 임차보증금, 근저당권, 미납세금 정보가 사실과 다르거나 계약 전보다 증가해 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 주는 경우 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다.
5. 인도 상태와 수리 범위
   잔금일에 기존 임차인의 퇴거와 주택 인도를 완료하고, 누수·보일러·창호 등 합의한 수리 항목과 완료 기한을 계약서에 구체적으로 적는다.

특약은 구두로만 합의하지 말고 계약서에 적은 뒤 임대인·임차인·중개사가 같은 내용의 계약서를 보관합니다. 빈칸이나 수정 부분에는 당사자 서명이나 날인을 남깁니다.

4. 잔금일에는 확인과 이체를 동시에 진행합니다

잔금일 순서가 뒤바뀌면 계약 때 확인한 등기부가 깨끗했어도 문제가 생길 수 있습니다.

1. 잔금 이체 직전에 등기사항전부증명서를 새로 발급합니다.
2. 계약 이후 소유자나 근저당·압류·신탁 상태가 변하지 않았는지 확인합니다.
3. 기존 세입자가 퇴거했고 열쇠를 받을 수 있는지 확인합니다.
4. 근저당 말소 조건이 있다면 은행 상환과 말소서류 수령을 잔금과 동시에 진행합니다.
5. 임대인 본인 명의 계좌로 이체하고 이체확인증을 보관합니다.
6. 열쇠를 받고 실제로 주택을 인도받습니다.
7. 같은 날 전입신고와 확정일자 절차를 마칩니다.

기존 세입자나 제3자 계좌로 돈을 보내야 하는 특별한 사정이 있다면 임대인·임차인·수령인의 관계와 지급 목적을 계약서나 별도 합의서에 명확히 남겨야 합니다. 중개사의 말만 듣고 계좌를 바꾸지 않습니다.

임대차 신고와 확정일자는 같은 절차인지 확인합니다

수도권 전역과 광역시·세종시 및 도의 시 지역에서 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다. 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 신고 대상이 아니거나 계약서를 첨부하지 않은 경우에는 확정일자를 별도로 받아야 합니다.

 

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 확정일자까지 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다. 이 때문에 잔금일과 입주일, 전입신고일을 같은 날로 맞추고, 그다음 날까지 새 담보를 설정하지 않는 특약을 두는 것이 중요합니다.

반환보증은 가능한 날 바로 신청합니다

HUG의 신규 전세계약 반환보증은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 다만 신청기한이 남았다는 이유로 미룰 필요는 없습니다. 심사 중 추가 서류나 가격 확인이 필요할 수 있으므로 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 가능한 날 바로 진행합니다.

이런 집은 설명을 더 듣기보다 송금을 멈춥니다

• 주변 실거래가가 거의 없고 보증기관도 인정 가격을 안내하기 어렵다고 합니다.
• 압류·가압류·경매개시·가등기·신탁등기가 있는데 곧 해결된다는 말만 합니다.
• 임대인이 선순위 보증금이나 미납세금 자료 제공을 거부합니다.
• 반환보증 가입 가능 여부를 보증기관이 아닌 임대인이나 중개사 말로만 보장합니다.
• 등기부 소유자, 계약 상대, 입금 계좌의 명의가 서로 다릅니다.
• 근저당을 잔금 후 며칠 뒤 말소하겠다고 합니다.
• 전입신고를 늦추거나 잠시 다른 주소로 옮겨 달라고 요구합니다.
• 오늘 바로 가계약금을 보내지 않으면 계약할 수 없다며 확인 시간을 주지 않습니다.

계약 직전 마지막 체크리스트

• 실거래가와 인정 가능한 주택가격을 확인했다.
• 등기부의 주소·소유자·갑구·을구를 확인했다.
• 건축물대장의 용도와 위반건축물 표시를 확인했다.
• 다가구주택의 선순위 보증금 자료를 확인했다.
• 반환보증 사전 가입 가능 여부를 문의했다.
• 임대인 신분과 계좌 명의를 확인했다.
• 미납국세·미납지방세 확인 방법을 합의했다.
• 중개사무소의 정상 영업 상태를 조회했다.
• 법무부 주택임대차표준계약서를 기준으로 계약서를 읽었다.
• 권리 설정 금지·보증 가입·근저당 말소 특약을 합의했다.
• 잔금 직전 최신 등기부를 다시 확인했다.
• 잔금일에 열쇠·전입신고·확정일자를 처리할 수 있다.
• 계약서·확인설명서·공제증서·이체확인증을 보관했다.

확인에 바로 쓰는 공식 사이트

• 국토교통부｜안심 전세계약 3·3·3 법칙
• 정부24｜건축물대장 발급·열람
• 정부24｜건물등기사항증명서 발급 안내
• 법무부｜주택임대차표준계약서
• 브이월드｜부동산 중개업 조회
• HUG｜전세보증금반환보증
• 국세청｜임대인 미납국세 열람 안내
• 부동산거래관리시스템｜주택 임대차신고 안내

확인일: 2026년 8월 28일

이 글은 일반적인 주택 전세계약 확인 순서를 정리한 정보입니다. 신탁주택, 법인 임대인, 다가구주택, 경매·압류가 있는 주택처럼 권리관계가 복잡하면 계약금을 보내기 전에 법률전문가나 보증기관의 개별 확인을 받는 편이 안전합니다.